Trong những ngày gần đây, Trung nhận được khá nhiều câu hỏi, những lo lắng, băn khoăn của các anh chị, cô chú khách hàng của Trung trước đây đã từng đầu tư vào loại hình căn hộ khách sạn hay Condotel. Trước sự phủ đầu của truyền thông, báo trí, truyền hình, ai cũng thực sự HOANG MANG về những hiệu quả và lợi ích đứng sau của kênh đầu tư này mang lại?

▶️ Vậy hôm nay Trung xin phép gửi tới quý anh chị, cô chú nhà đầu tư bài viết phân tích sau để làm rõ những vấn đề còn khúc mắc liên quan tới Cocobay & Loại hình căn hộ khách sạn cũng như những lợi ích mà kênh đầu tư này mang lại để quý anh chị nhà đầu tư có thể có cái nhìn đa chiều hơn về những quyết định đầu tư của mình.

(Trong bài viết này Trung xin phép lấy dự án Best Western Premier Sapphire Hạ Long – Dự án khách sạn 5 Sao toạ lạc tại Số 1 Bến Đoan, Hạ Long làm dự án so sánh cho những luận điểm được nêu ra dứoi đây)

I. COCOBAY KHÔNG NÓI NÊN TÍNH KHẢ THI CỦA LOẠI HÌNH CĂN HỘ KHÁCH SẠN 

Đầu tiên phải làm rõ: Sự thất bại, sự sụp đổ của một dự án (Cocobay) KHÔNG ĐỒNG NGHĨA với việc sụp đổ của cả mô hình căn hộ khách sạn hay khẳng định mô hình này không hiệu quả!

Chúng ta cùng nhìn lại lịch sử đôi chút, vào đầu năm 1980, Condotel bắt đầu xuất hiện ở Miami (Mỹ). Thời gian này, người ta thực hiện dự án chuyển đổi các khách sạn cũ nhằm nâng cao hiệu quả kinh doanh, đầu tư và đáp ứng nhu cầu nghỉ dưỡng và đến nay trải qua gần 40 năm phát triển mô hình Condotel – Căn hộ khách sạn đã chứng minh được hiệu quả và tính ưu việt của mình bằng những con số thực tế, bằng việc phát triển và lan rộng ra toàn thế giới, và gia nhập Việt Nam vào đầu những năm 2015. Vậy có KHÔNG THỂ NÓI: Mô hình này không hiệu quả được!

Trong cuộc sống này, luôn tồn tại một quy luật tự nhiên đó là: nguyên lý 80/20. Dù bạn có hoạt động trong bất kì lĩnh vực gì, ngành nghề kinh doanh gì thì luôn chỉ có 20% những cá nhân, những công ty và những tập thể xuất sắc nhất mới là những người làm chủ cuộc chơi và giành phần thắng. Những cá nhân, tập thể đó là những người làm chủ tư duy, có cách làm đúng và phương pháp hoạt động hiệu quả mặc dù trong cùng 1 lĩnh vực.

Một vài ví dụ thiết thực khác trong cuộc sống cũng vậy: Một dãy phố gồm 10 quán kinh doanh cafe, tại sao chỉ có 2-3 quán là đông khách, làm ăn phát đạt, trong khi các quán khác lại thua lỗ. Nhìn tổng thể có thể thấy: Ai có tư duy, ai có cách làm đúng, cách triển khai chính xác thì người đó thắng mặc dù kinh doanh trong cùng một ngành hàng, một lĩnh vực

▶️ Vậy nên Cocobay sụp đổ KHÔNG ĐỒNG NGHĨA với sự sụp đổ của các dự án khác như: Best Western Sapphire Hạ Long,…được!

II. LÝ DO GÌ KHIẾN COCOBAY SỤP ĐỔ? 

Vậy câu hỏi đặt ra rằng: Lý do gì khiến Cocobay sụp đổ và dẫn tới hệ luỵ ngày hôm nay?

Những anh chị, cô chú nhà đầu tư khi quyết định đầu tư vào một dự án thường bỏ qua rất nhiều yếu tố cốt lõi của một dự án đầu tư mà tin vào những lời đường mật của chủ đầu tư hay các bạn sale tư vấn bán hàng rằng “Không cần làm gì cũng có tiền” hay “Chủ đầu tư họ cam kết trả mình rồi nên họ khách phải tìm cách kiếm lợi nhuận về, họ làm gì thì mặc họ”,……

Đúng là bản chất của mô hình này quý nhà đầu tư không cần vận hành, không cần quản lý, không cần check in, check out, tìm khách thuê,…Nhưng KHÔNG ĐỒNG NGHĨA với việc “Không cần làm gì” vì việc quan trong hơn đó là cần phải có GÓC NHÌN CỦA MỘT NHÀ ĐẦU TƯ trong việc:
– Lựa chọn thị trường đầu tư
– Lựa chọn dự án, chủ đầu tư, đơn vị vận hành
– Lựa chọn sale bán hàng có tâm, có tầm

Khách quan mà nói, quy hoạch và mô hình hoạt động của Cocobay rất hay – Vui chơi giải trí kết hợp nghỉ dưỡng. Mô hình này được học theo mô hình của Pattaya –  Thái Lan, mang lại những cảm xúc và trải nghiệm tuyệt vời cho khách du lịch khi đến với dự án. Nếu được vận hành tốt thì mô hình này thực sự hút khách.

Vậy nhưng, Cocobay thất bại không phải vì mô hình hoạt động mà vì cách triển khai dự án và một vài đặc điểm trọng yếu khác. Cụ thể có 3 yếu tố trọng yếu của một dự án đầu tư mà nhà đầu tư cần quan tâm là:

  • Một là: Nội tại dự án & Lợi thế cạnh tranh
  • Hai là: Chủ đầu tư & Cách thức triển khai dự án
  • Ba là: Đơn vị vận hành & Mô hình hoạt động

Vì cuối cùng bản chất vẫn là DỰ ÁN CÓ THỂ KHAI THÁC RA LỢI NHUẬN THỰC SỰ thì cả 3 bên chủ đầu tư, đơn vị vận hành và nhà đầu tư mới cùng có lợi được và có thể hợp tác dài lâu. Và chính 3 yếu tố trên sẽ giúp nhà đầu tư đánh giá khả năng sinh lời và rủi ro của một dự án nghỉ dưỡng.

1. Yếu tố đầu tiên: Nội tại dự án & Lợi thế cạnh tranh 

Chúng ta cần trả lời được: Nội tại của dự án có tốt hay không? Có lợi thế cạnh tranh đặc biệt gì không? Hay có gì độc đáo không?

Độc đáo của Cocobay là quẩn thể, là mô hình hoạt động vui chơi giải trí, nhưng lại yếu thế về vị trí quá xa trung tâm, ko phải mặt biển. Đường bờ biển của Đà Nẵng quá dài (Hơn 40km) vậy nên với cùng mức giá mặc dù có sự khác biệt về mô hình hoạt động nhưng chưa đủ sức hút để kéo khách du lịch hoặc giữ chân họ so với các dự án nằm tại trung tâm, giáp biển, gần khu vui chơi, văn hoá, chợ đêm, ẩm thực trong thành phố hoặc khách có xu hướng ở thử 1 đêm cho biết rồi lại vào Trung tâm. Hay nói cách khác: Nhắc đến Đà Nẵng, Cocobay chưa phải là Nhất, khách du lịch còn rất nhiều sự lựa hơn nhiều với cùng mức giá.

Cùng so sánh qua đôi chút với dự án Best Western Sapphire Hạ Long, nếu đi dọc con đường bao biển di sản liên thông từ bãi tắm SunGroup qua hầm xuyên biển, núi bài thơ và dọc lên Cẩm Phả thì Best Western Sapphire Hạ Long là dự án mặt biển DUY NHẤT, có quần thể rộng nhất, quy hoach đồng bộ nhất (Thuộc quần thể Vinhomes Bến Đoan) và VỊ TRÍ CÓ THỂ COI LÀ ĐẸP NHẤT – Ngay tại cửa ngõ, lối ra hầm xuyên biển (Hầm Cửa Lục) mà đứng ở bất kì đâu cũng có thể thấy 2 toà Sapphire đứng sừng sững hiên ngang với trời. Nhắc tới Hạ Long, không ai là không biết tới SAPPHIRE, đó mới chính là lợi thế cạnh tranh tuyệt đối của dự án.

Nếu như 5 hay 10 năm sau trong thành phố mọc lên rất nhiều dự án, rất nhiều toà nhà, khách sạn khác nhau. Thì SAPPHIRE Hạ Long vẫn là dự án mặt biển duy nhất, vị trí đẹp nhất và sở hữu quần thể rộng nhất (Chứ không đơn thuần là 1 toà nhà) và đặc biệt đây là dự án hữu hạn (Vì mặt biển là hữu hạn và quần thể rộng như vậy mặt biển lại càng hữu hạn hơn nữa) để tìm được 1 dự án đẹp như vậy quả thực quá khó.

2. Yếu tố thứ hai chính là chủ đầu tư: Chủ đầu tư là đơn vị đưa ra chính sách bán hàng, chiến lược, định hướng phát triển của cả dự án,… vì vậy đặc biệt quan trọng đối với 1 dự án bất động sản

Một chủ đầu tư có tiềm lực tài chính, có tầm nhìn và chiến lược sẽ biết cách triển khai dự án có bài bản để dự án sinh lời và hoạt động tốt. Cái sai của Cocobay là triển khai đồng loạt và tung ra một lượng hàng hơn 16.000 căn hộ, 1 lượng phòng quá nhiều. Trong khi dự án chưa thưc sự hoàn thiện, công suất chưa ổn định, chưa kéo được đông đảo khách du lịch cũng như hoàn thiện chất lượng trải nghiệm, lại cam kết lợi nhuận trên tổng số hơn 16.000 căn hộ như vậy gây ra áp lực tài chính rất lớn.

Vì vậy đáng lẽ ra chỉ cho thuê từ 1,8-2,5 Triệu/đêm là có thể đem về mức lợi nhuận cho nhà đầu tư từ 10-12%/năm cũng như dần ổn định công suất thì dưới áp lực tài chính chủ đầu tư không thể hạ giá cho thuê dưới 3 Triệu/ 1 đêm được => Ít khách => Công suất thấp => Lợi nhuận kém => Áp lực tài chính => Cứ thể mà vòng luẩn quẩntiếp tục kéo nhau đi xuống dẫn tới hậu quả như ngày hôm nay. (Đây cũng là lý do thất bại của chuỗi cửa hàng MÓN HUẾ khi mở ra đồng loạt quá nhiều cửa hàng trong chuỗi của mình trong khi chất lương sản phẩm chưa tốt, trải nghiệm dịch vụ của khách chưa hoàn thiện. Lượng khách tới còn ít,….)

Trong kinh doanh có một công thức thành công đó là: Khởi nghiệp tinh gọn. Tức là doanh nghiệp nên tập trung hoàn thiện cái cốt lõi, cải thiện sản phẩm và dịch vụ và duy trì ở 1 quy mô nhỏ trước đã, rồi mới phát triển dần và mở rộng. Vừa an toàn lại có lợi nhuận lớn.

Ví dụ: Hãy thử hình dung, nếu quý anh chị nhà đầu tư có dự định mở 1 quán cafe, và thuê 1 căn nhà 3 tầng. Anh chị sửa và đầu tư đồng loạt 3,5 tầng luôn có phải chi phí đầu tư sẽ rất lớn, trong khi lượng khách chưa có nhiều đúng không ạ? Sẽ ra sao nếu khách hàng càng ngày càng ít vì sản phẩm cafe anh chị pha chưa được ngon? Cách làm thông minh là đầu tư tầng trệt trước, hoàn thiện trải nghiệm của khách hàng và cải thiện sản phẩm. Khi khách hàng đông lên rồi thì chúng ta tiếp tục mở rông lên tầng 2 và tầng 3 😉 

Cùng nhìn qua dự án Best Western Sapphire Hạ Long xem chủ đầu tư Dojiland triển khai thế nào nhé. Năm 2016-2017, chủ đầu tư đã triển khai toà nhà S1 là toà căn hộ chung cư rất thành công, nhưng lại lùi lịch ra hàng toà nhà S2 sau đó 1,5 năm khiến ai cũng đặt dấu hỏi lớn. Vì sâu xa chủ đầu tư nhận thấy để toà S2 thực sự triển khai tốt cần phải đón được điểm rơi du lịch Hạ Long bùng nổ vào 2020 khi đó hạ tầng sân bay, đường cao tốc, hạ tầng vui chơi giải trí tại Quảng Ninh mới thực sự hoàn thiện, lượng khách ổn định. Và đó là thời điểm vàng để khai trương toà khách sạn S2 – Vị trí độc nhất tại Hạ Long này.

Chi tiết hơn có thể thấy mức giá mà S2 chào bán cũng rất hợp lý cho 1 toà khách sạn 5 sao. Căn hộ 1 ngủ có giá khoảng 1,8 tỷ, 2 ngủ khoảng 2,8 tỷ và lượng căn hộ tung ra lại ko quá nhiều, có tổng 1,008 phòng => Áp lực tài chính ko nhiều, lượng phòng hoàn toàn hợp lý và dễ dàng khai thác, đặc biệt với 1 đơn vị quản lý Top 4 thế giới như Best Western thì lại nằm trong tầm tay.

– Tập đoàn Doji cũng là 1 trong 3 tập đoàn tư nhân lớn nhất Việt Nam và TPBank cũng là công ty con thuộc tập đoàn nên có thể thấy tiềm lực tài chính của chủ đầu tư rất mạnh. Và chỉ trong 8 tháng thi công, từ tháng 3/2019 tới tháng 11/2019 toà S2 đã cất nóc xong tầng 31 và đang đi vào công đoạn hoàn thiện……

3. Yếu tố thứ 3: Chính là đơn vị vận hành
Trong một môi trường cạnh tranh đầy khốc liệt, đặc biệt là lĩnh vực lưu trú, khách sạn thì đơn vị nào có uy tín, có mạng lứoi, có dịch vụ tốt, có lượng khách hàng TRUNG THÀNH thì đơn vị đó hoàn toàn dễ dàng có được một lượng khách ổn định & quay lại nhiều lần. Đó chính là lợi thế cạnh tranh ĐẶC BIỆT mà không bên nào có được vì để làm được điều đó cần có thời gian để xây dựng Uy tín, thương hiệu và dịch vụ trong lòng khách hàng của mình.

Best Western cũng vậy, trải qua gần 80 năm hình thành và phát triển. Best Western đã có mặt tại hơn 100 quốc gia với trên 5.000 khách sạn và đứng TOP 7 đơn vị quản lý hàng đầu thế giới (Cũng như TOP 1 của Mỹ) – Đó chính là lời bảo chứng an toàn nhất cho những cam kết của dự án, của chủ đầu tư và đơn vị vận hành với nhà đầu tư. Và bản thân đơn vị vận hành họ là đơn vi độc lập, trên quan điểm hợp tác cùn g có lợi nên trước khi hợp tác với bất kì một dự án nào thì tập đoàn Best Western cũng phải có các bước đánh giá mức độ khả thi, độ cạnh tranh & khả năng sinh lời của dự án trước khi kí kết hợp tác vì khách hàng có lợi nhuận bản thân đơn vị vận hành mới có lợi nhuận được.

Tại Hạ Long, với vị trí đắc địa như Sapphire thì bất cứ tập đoàn quản lý khách sạn nào cũng muốn nhảy vào vận hành dự án vì chính nó cũng khẳng định vị thế và quảng cáo cho thương hiệu của tập đoàn. Vậy nhưng Dojiland lại lựa chọn BEST WESTERN thay vì các tập đoàn quản lý danh tiếng khác vì BEST WESTERN có những lợi thế cạnh tranh đặc biệt như tệp khách hàng trung thành, mạng lứoi khách hàng tại Châu Âu, Khách Hàn, Khách Nhật,…(Là những khách hàng chính đến với Hạ Long) đem lại khả năng vận hành tốt cho dự án Best Western Sapphire Hạ Long.

Trên đây là một vài chia sẻ của Trung về các tiêu trí lựa chọn dự án đầu tư nghỉ dưỡng nói chung và loại hình căn hộ khách sạn nói riêng. Mong rằng bài viết trên sẽ giúp anh chị vững tin hơn trong các thương vụ đầu tư của mình. Một lần nữa Trung xin khẳng định SỰ THẤT BẠI CỦA COCOBAY KHÔNG NÓI LÊN TÍNH KHẢ THI CỦA CÁC DỰ ÁN CĂN HỘ KHÁCH SẠN. Nếu cần thêm bất kì sự tư vấn nào, quý anh chị, cô chú khách hàng có thể liên hệ cho Trung qua số điện thoại: 0911 504 666 – Luôn sẵn sàng hỗ trợ cô chú, anh chị 24/7


Nguyễn Tiến Trung – Vững Tâm, Trọn Tín, Tròn Trách Nhiệm
☎️
Hotline: 0966696780
💌 Email: nguyentientrung.res@gmail.com
🌏 Website: https://www.thesapphire-halong.net/